Seit dem 01.11.2020 ist das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. In diesem Gesetzt wurden verschiedene Regelungen zur Begrenzung des Energiebedarf von Gebäuden, welche auf verschiedene Gesetzte wie die EnEV und die EEWärmeG verteilt waren gebündelt und ersetzt. Damit gibt es nun für die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsimmobilien eine einheitliche Rechtsgrundlage.

Welche Neuerungen kommen auf Hauseigentümer, Verkäufer und Makler zu?
Während die Pflichten zur Berücksichtigung bestimmter Angeben aus dem Energieausweis in kommerziellen Immobilienanzeigen und die Vorlage des Energieausweis bei der Besichtigung unverändert übernommen wurde, enthält ab jetzt auch noch der Energieausweis Angaben zur CO2-Emission. Zu dem kommen Verbrauchsausweise seit dem 01. Mai 2021 nicht mehr ohne Modernisierungsempfehlungen aus, welche anhand von aussagekräftigen Fotos oder einer Begehung getroffen werden müssen. So soll die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessert werden.
Wenn Eigentümer Daten für den Energieausweis bereitstellen, sind sie für die Richtigkeit der Angeben verantwortlich. Aussteller von Energieausweisen müssen die bereitgestellten daten sorgfältig überprüfen und sie dürfen diese nur verwenden, wenn keine Zweifel an der Richtigkeit besteht.
Der Stand der Sanierung der Immobilie muss detailliert angegeben werden, ebenso inspektionspflichtige Klimaanlagen mit dem Fälligkeitsdatum der nächsten Inspektion.

Übergangsfrist für Energieausweis bis zum 01.Mai 2021 in § 112 GEG sind die Übergangsvorschriften für Energieausweise festgelegt. Darin ist geregelt, dass Energieausweise für Verkauf, Vermietung und Verpachtung die Vorschriften der EnEV bis zum 01.Mai 2021 weiter anzuwenden sind. Danach werden die Energieausweise nach GEG ausgestellt.

Eine neue Pflicht kommt nach dem neuen Gesetz für Käufer " von Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen " zu und zwar müssen Käufer nach § 80 Abs. 4 GEG vor dem Abschluss des Kaufvertrages ein Beratungsgespräch zum Thema Energieausweis in Anspruch nehmen, welches von Personen, die zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt sind, kostenlos angeboten werden.
In der Praxis scheint das Gesetz keine Sanktionen bei Nichtbeachtung dieser Pflicht vorzusehen. Dennoch könnte es für Verkäufer und Makler sinnvoll sein, Kaufinteressenten auf die grundsätzliche Verpflichtung zu einer Beratung hinzuweisen. Auf dieser Weise können Makler Beratungskompetenz zeigen.
Wird diese allerdings in Anspruch genommen, kann es sein, dass der Berater, den Käufer einer älteren Immobilie darauf hinweist, dass Sanierungsbedarf und Sanierungspflicht besteht.
Dies betrifft die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Warmwasserleitungen, sowie die Außerbetriebnahme von älteren Heizkesseln (Inbetriebnahme vor dem 01. Januar 1991 oder älter als 30 Jahre, nicht Niedertemperaturkessel). Zwar gelten diese Pflichten grundsätzlich nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser, wenn der Eigentümer diese schon vor 2002 bewohnt. Für einen Eigentümerwechsel nach 2002 wurde diese Ausnahme bereits durch die EnEV aufgehoben. Der neue Eigentümer hatte bereits nach der EnEV nach dem Kauf zwei Jahre Zeit die Nachrüstungspflichten zu erfüllen, wobei die Dämmung der obersten Geschossdecke oftmals nicht notwendig ist, weil eine reguläre Holzbalkendecke den Anforderungen in der Regel bereits gerecht wurde.

Die Bundesregierung hat am 05.Mai 2021 nicht nur das ambitionierte und echt abstrakte Klimaschutzgesetz beschlossen, sondern auch konkret, dass Vermieter die kosten der nationalen CO2-Preises zu 50% übernehmen müssen. Voraussichtlich wird die Übernahme bzw. Beschränkung der Umlagefähigkeit schein für 2021 gelten.